Νέα δικαστική απόφαση αναδεικνύει τον καθοριστικό ρόλο του κανονισμού της πολυκατοικίας στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, χωρίς όμως να οδηγεί σε γενική απαγόρευση των Airbnb.
Μια πρόσφατη δικαστική απόφαση φέρνει στο προσκήνιο ένα ζήτημα που μέχρι σήμερα αρκετοί ιδιοκτήτες και επενδυτές ακινήτων δεν έδιναν τη δέουσα σημασία: τον κανονισμό της πολυκατοικίας.
Η υπ’ αριθμ. 2937/2026 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, που εκδόθηκε στο πλαίσιο ασφαλιστικών μέτρων, απαγόρευσε τη χρήση διαμερίσματος ως καταλύματος βραχυχρόνιας μίσθωσης, καθώς ο κανονισμός της συγκεκριμένης πολυκατοικίας προέβλεπε ότι οι ιδιοκτησίες προορίζονται αποκλειστικά για χρήση ως κατοικίες.
Δεν απαγορεύονται όλα τα Airbnb
Η συγκεκριμένη απόφαση δεν σημαίνει ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις απαγορεύονται πλέον στις πολυκατοικίες ούτε ότι όλα τα ακίνητα που διατίθενται μέσω πλατφορμών όπως το Airbnb λειτουργούν παράνομα.
Αυτό που ξεκαθαρίζει είναι ότι κάθε περίπτωση εξετάζεται ξεχωριστά και πως ο κανονισμός της πολυκατοικίας μπορεί να αποδειχθεί καθοριστικός σε περίπτωση διαφωνίας μεταξύ συνιδιοκτητών.
Ο κανονισμός αποκτά ιδιαίτερη σημασία
Το ενδιαφέρον στοιχείο της υπόθεσης είναι ότι ακόμη και ένας κανονισμός που συντάχθηκε δεκαετίες πριν από την εμφάνιση των πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης μπορεί να επηρεάσει σήμερα τη χρήση ενός διαμερίσματος.
Δεν απαιτείται να αναφέρεται ρητά η λέξη «Airbnb». Αρκεί οι όροι του κανονισμού να προβλέπουν συγκεκριμένες χρήσεις των διαμερισμάτων ή να περιλαμβάνουν περιορισμούς που μπορούν να ερμηνευθούν ως ασύμβατοι με τη βραχυχρόνια μίσθωση.
Παρόλα αυτά, οι ειδικοί επισημαίνουν ότι δεν μπορεί να εξαχθεί το συμπέρασμα πως κάθε αναφορά σε χρήση «κατοικίας» συνεπάγεται αυτόματα απαγόρευση των Airbnb. Η κρίση γίνεται πάντοτε κατά περίπτωση.
Τι ισχύει για όσους ήδη εκμεταλλεύονται ακίνητα
Η απόφαση αφορά όχι μόνο όσους σχεδιάζουν να αγοράσουν ένα ακίνητο για επένδυση, αλλά και ιδιοκτήτες που ήδη διαθέτουν τα διαμερίσματά τους μέσω πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Εφόσον υπάρχει κανονισμός που επιβάλλει περιορισμούς στη χρήση των ιδιοκτησιών, ενδέχεται να προκύψουν διαφωνίες μεταξύ των συνιδιοκτητών, οι οποίες μπορεί να οδηγηθούν ακόμη και στα δικαστήρια.
Αυτό δεν σημαίνει ότι όλα τα υφιστάμενα Airbnb καθίστανται παράνομα. Αποτελεί όμως έναν ακόμη λόγο ώστε οι ιδιοκτήτες να ελέγξουν προληπτικά τη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας και τον κανονισμό της πολυκατοικίας.
Αυστηρότερο πλαίσιο για τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης
Η δικαστική εξέλιξη έρχεται να προστεθεί στις αλλαγές που ισχύουν ήδη από την 1η Οκτωβρίου 2025 για τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Πλέον, τα ακίνητα πρέπει να πληρούν συγκεκριμένες τεχνικές και λειτουργικές προδιαγραφές, καθώς η Πολιτεία αντιμετωπίζει τη βραχυχρόνια μίσθωση όχι μόνο ως φορολογική δραστηριότητα αλλά και ως υπηρεσία φιλοξενίας με ελάχιστες απαιτήσεις ασφάλειας.
Μεταξύ άλλων απαιτούνται:
- νόμιμη κύρια χρήση του χώρου,
- φυσικός φωτισμός και αερισμός,
- κλιματισμός,
- πυροσβεστήρες και ανιχνευτές καπνού,
- ρελέ διαρροής και ηλεκτρολογική πιστοποίηση,
- ασφάλιση αστικής ευθύνης,
- τήρηση των προδιαγραφών υγιεινής και ασφάλειας.
Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται σε υπόγεια, ημιυπόγεια ή αποθήκες που έχουν μετατραπεί σε κατοικίες χωρίς να διαθέτουν τη νόμιμη χρήση.
Ο έλεγχος πρέπει να γίνεται πριν από την αγορά
Οι ειδικοί τονίζουν ότι πλέον η αγορά ενός ακινήτου με στόχο τη βραχυχρόνια μίσθωση απαιτεί ολοκληρωμένο νομικό και τεχνικό έλεγχο.
Δεν αρκεί η αξιολόγηση της τιμής αγοράς ή της πιθανής απόδοσης της επένδυσης. Θα πρέπει να εξετάζονται:
- οι τίτλοι ιδιοκτησίας,
- η σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας,
- ο κανονισμός της πολυκατοικίας,
- η οικοδομική άδεια,
- η πολεοδομική νομιμότητα,
- η πραγματική χρήση του ακινήτου,
- η συμμόρφωση με τις τεχνικές προδιαγραφές.
Σημασία έχει και η κατάσταση του κτιρίου
Εξίσου σημαντικός θεωρείται και ο έλεγχος του ίδιου του κτιρίου.
Ένα πλήρως ανακαινισμένο διαμέρισμα μπορεί να χάσει σημαντικό μέρος της αξίας του εάν βρίσκεται σε πολυκατοικία με σοβαρά προβλήματα συντήρησης, φθορές στις όψεις, παλιές ηλεκτρομηχανολογικές εγκαταστάσεις ή προβλήματα στους κοινόχρηστους χώρους.
Στη βραχυχρόνια μίσθωση, η συνολική εικόνα του κτιρίου επηρεάζει άμεσα τόσο την εμπειρία των επισκεπτών όσο και τη μακροπρόθεσμη αξία της επένδυσης.
Τι πρέπει να ελέγξουν οι ιδιοκτήτες
Πριν από την αγορά ή τη μετατροπή ενός ακινήτου σε κατάλυμα βραχυχρόνιας μίσθωσης, οι ιδιοκτήτες καλό είναι να εξετάσουν:
- τη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας,
- τον κανονισμό της πολυκατοικίας,
- την οικοδομική άδεια και τα εγκεκριμένα σχέδια,
- την πολεοδομική νομιμότητα,
- τη νόμιμη κύρια χρήση των χώρων,
- τη συμμόρφωση με τις ισχύουσες τεχνικές προδιαγραφές,
- τη συνολική κατάσταση του κτιρίου,
- το πραγματικό κόστος ανακαίνισης και
- την οικονομική βιωσιμότητα της επένδυσης.
Η απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών δεν αλλάζει συνολικά το καθεστώς των βραχυχρόνιων μισθώσεων στην Ελλάδα. Υπενθυμίζει, όμως, ότι πριν από κάθε επένδυση ή ακόμη και πριν από τη συνέχιση της εκμετάλλευσης ενός ακινήτου, ο νομικός και τεχνικός έλεγχος αποτελεί πλέον αναγκαία προϋπόθεση.
