Η στεγαστική κρίση αλλάζει τα δεδομένα: Στροφή των αγοραστών σε μικρότερα και πιο λειτουργικά ακίνητα
Παρά τις πιέσεις που ασκούν τα υψηλά επιτόκια και η μειωμένη αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών, η στεγαστική αγορά στην Ελλάδα διατηρεί τη δυναμική της. Ωστόσο, οι επιλογές των αγοραστών μεταβάλλονται αισθητά: το ενδιαφέρον στρέφεται ολοένα και περισσότερο σε κατοικίες μικρότερης και μεσαίας επιφάνειας, που προσφέρουν καλύτερη σχέση κόστους–αποτελεσματικότητας και προσαρμόζονται στα νέα οικονομικά δεδομένα.
Οι τιμές συνεχίζουν την ανοδική πορεία
Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος για το β’ τρίμηνο του 2025, οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 7,3% σε ετήσια βάση. Αν και η αύξηση είναι χαμηλότερη σε σύγκριση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2024 (9,8%), παραμένει ενδεικτική της ανθεκτικότητας της αγοράς. Μάλιστα, η επίδοση του β’ τριμήνου ξεπέρασε ελαφρώς εκείνη του α’ τριμήνου (7%), γεγονός που καταδεικνύει σταθερή πορεία, παρά το αρνητικό οικονομικό περιβάλλον.
Γεωγραφικές διαφοροποιήσεις
Στην Αθήνα, οι τιμές κατέγραψαν άνοδο 5,9% στο β’ τρίμηνο, από 5,2% στο πρώτο, παρουσιάζοντας ήπια επιτάχυνση. Αντίθετα, στη Θεσσαλονίκη παρατηρείται μικρή επιβράδυνση, με την ετήσια αύξηση να διαμορφώνεται στο 8,8% έναντι 10,1% το προηγούμενο τρίμηνο. Στις υπόλοιπες μεγάλες πόλεις της χώρας, η αύξηση ήταν 8,5%, ποσοστό που δείχνει ενίσχυση της περιφερειακής ζήτησης και απομάκρυνση από τα αστικά κέντρα.
Παλαιά vs. Νεόδμητα: Πού καταγράφονται οι μεγαλύτερες αυξήσεις
Η άνοδος των τιμών είναι εντονότερη στα παλαιότερα ακίνητα, με ετήσια αύξηση 7,6%, έναντι 6,8% για τα νεόδμητα. Η διαφορά αυτή αποδίδεται κυρίως στο χαμηλότερο σημείο εκκίνησης των τιμών για τα παλαιά διαμερίσματα, αλλά και στη μεγαλύτερη διαθεσιμότητα που προσφέρουν στις αγορές.
Η νέα στεγαστική πραγματικότητα: Μικρότερα ακίνητα, μεγαλύτερη ζήτηση
Η απόκτηση ιδιόκτητης κατοικίας αποτελεί πλέον «δύσκολη εξίσωση» για μεγάλο μέρος των ελληνικών νοικοκυριών. Η απόκλιση μεταξύ τιμών και διαθέσιμου εισοδήματος διευρύνεται, περιορίζοντας τις επιλογές. Το αποτέλεσμα είναι η στροφή προς πιο «ρεαλιστικά» ακίνητα: κατοικίες που καλύπτουν τις βασικές ανάγκες, χωρίς να επιβαρύνουν υπέρμετρα τον οικογενειακό προϋπολογισμό.
Σύμφωνα με τα στοιχεία της RE/MAX Ελλάς, τα διαμερίσματα επιφάνειας 76–100 τ.μ. ήταν η δημοφιλέστερη επιλογή το 2024, καλύπτοντας το 26,2% των συναλλαγών, έναντι 23,2% το 2023. Τα συγκεκριμένα ακίνητα συνδυάζουν επαρκή χώρο με συγκρατημένο κόστος, καθιστώντας τα ιδιαίτερα ελκυστικά για οικογένειες.
Ακολουθούν τα ακίνητα 51–75 τ.μ., με μερίδιο 23,4%, ενώ διαχρονικά υψηλή παραμένει και η ζήτηση για πολύ μικρά διαμερίσματα έως 50 τ.μ., που καταλαμβάνουν το 22,6% των συναλλαγών. Παρά τη μικρή πτώση από το 24,7% του 2023, η συγκεκριμένη κατηγορία διατηρεί την αξία της κυρίως λόγω επενδυτικού ενδιαφέροντος (βραχυχρόνιες μισθώσεις, φοιτητική στέγη κ.ά.).
Αντίθετα, τα μεγαλύτερα ακίνητα φαίνεται να υποχωρούν σε δημοτικότητα. Οι κατοικίες 101–150 τ.μ. αφορούν το 18,3% των αγοραστών, ενώ τα πολύ μεγάλα ακίνητα άνω των 151 τ.μ. μόλις το 9,5%. Η μεταβολή αυτή αντανακλά όχι μόνο τις οικονομικές δυσκολίες, αλλά και μια ουσιαστική αλλαγή στις στεγαστικές προτεραιότητες.
Μια αγορά σε αναπροσαρμογή
Η τρέχουσα εικόνα της αγοράς κατοικίας υποδηλώνει μια βαθύτερη μετάβαση: η ζήτηση μετατοπίζεται από την ποσότητα στον συνδυασμό ποιότητας και βιωσιμότητας. Οι αγοραστές δεν αναζητούν πλέον τον «μέγιστο χώρο», αλλά την «καλύτερη αξιοποίηση» του χώρου που μπορούν να αντέξουν οικονομικά.
Η πολιτεία και η αγορά καλούνται να απαντήσουν σε ένα σύνθετο δίλημμα: πώς θα διατηρηθεί η θετική πορεία του κλάδου, χωρίς να χαθεί η προσβασιμότητα στη στέγαση για τη μεσαία τάξη και τους νέους. Αν οι τιμές συνεχίσουν να ανεβαίνουν με τους σημερινούς ρυθμούς, χωρίς αντίστοιχη ενίσχυση των εισοδημάτων, τότε η στροφή προς μικρότερα, οικονομικότερα ακίνητα θα ενταθεί — και μαζί της, η ανάγκη για άμεσες, στοχευμένες παρεμβάσεις.
